房贷利率调整新机制明日落地，贷款人可灵活选择重定价周期

10 月 31 日，农业银行、中国银行、建设银行等多家商业银行发布公告，宣布从 11 月 1 日起，将陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求即将正式落地。

此前，不少贷款人认为房贷利率重定价周期统一为一年，不能及时反映市场供需变化，容易造成新老房贷利差过大等情况。此次商业银行的公告明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。贷款人可以根据自己的判断，随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，当然也可以保持为一年。需要注意的是，在整个还款周期里，房贷利率重定价周期只能调整一次。

如果贷款人认为未来贷款利率将下行，那么将房贷利率重定价周期调整为三个月，就可能更早地享受到贷款市场报价利率（LPR）下调带来的优惠；如果贷款人认为未来贷款利率将上涨，那么将房贷利率重定价周期保持为一年，自己的房贷利率跟随贷款市场报价利率（LPR）上涨就可能会更晚一些。

中国人民银行发布的数据显示，2024 年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.33%。此前，中国人民银行发布完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告，促进商业银行批量调整存量房贷利率，目前已基本完成。2024 年 11 月 1 日起，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。

根据商业银行的公告，对于以浮动利率，也就是贷款市场报价利率（LPR）加减点报价的存量个人房贷，当它的利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值 30 个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率 LPR 加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加 30 个基点。全国新发放个人房贷利率平均加点值为人民银行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率减去对应季度五年期以上 LPR 均值。如果所在地区有个人房贷利率政策下限，则最终加点值不能低于所在城市房贷利率加点政策下限。

专家表示，未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率都保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。本轮批量调整后，存量房贷利率降至 3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于 30BP，将推动新一轮存量房贷利率下调。预计银行会较少发放利率低于 3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。

据了解，其它商业银行近期也将陆续发布公告，明确新的个人房贷利率定价机制。商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制以后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率。