一线城市楼市金十成色不足，房价并未出现上涨，持续性有待考验

随着 9 月末一线城市集体松绑，这一波热度拉满了整个十月份。从目前的数据来看，北京、上海、广州、深圳的二手房成交量，全部冲破了荣枯线。但这一波高潮，是否是牛市的开始？

在北上广深 9 月末放松的时候，我就说过，10 月份肯定会迎来一波小高潮。毕竟北京、上海外围区的社保门槛大幅降低了，而且首付也降低了。而广州全面放开，谁都可以买了，无论多少套。深圳外围区不再有社保限制，谁都可以买了，首付也降低了。

但这一波高潮，并未带动价格上涨。10 月份行情好起来后，我们经常能看到开发商撤销折扣，二手房业主反水跳价的消息。但这些只是小部分，整体来看，并非出现房价上涨的局面。北京商报披露，尽管当前成交量有所攀升，但挂牌房源量仍维持在高位，显示出供应量依然偏高。即便单月成交量达到较高水平，也并未引发房价的全面上涨。

再看看李嘉诚最近的操作。最近北京朝阳区东四环的“御翠园”开盘，被传出 76 折降价出售。该消息获得了财联社证实。财联社披露，该项目备案价 9.07 万至 9.97 万元/平方米，而这一次该项目拿出了 50 套特价房，价格低至 7.5 万元至 7.6 万元，相比于备案价下降了 1.5 万元至 2.4 万元，相当于打了 76 折。从上图可以看到，10 月份低于参考价成交的比例仍高达 87.4%。新房方面，开发商借助行情，打折出售也仍是主流。以 10 月份两个日光盘来说。10 月 13 日龙华区的深业上城学府开盘，有名校学位加持，价格很高。户型为 79 平方米至 139 平方米的 3-4 房，备案均价定为 8.05 万元/平方米。开盘时享受 93 折优惠后，均价降至约 7.6 万元/平方米，使得三房单位的起步价不到 600 万元，首套房首付仅需 80 多万元，呈现出明显的价格倒挂优势。另一个日光盘位于光明区的中建观玥，项目备案均价约 3.8 万元/㎡，备案单价区间约 3.5 万元/㎡～3.9 万元/㎡，备案总价区间约 284 万元～439 万元，在此基础上还可以叠加各种优惠，折后单价约 3.3 万元/㎡起，80㎡三房折后总价低至 249 万元。

这一波高潮，持续性有待考验。这次行情的促成，是政策给予了市场一定的信心，前期犹豫客户正在加快进场，精明的开发商也顺势而为，加大促销力度，从而成就了近 1 个月来成交放量的行情。但观察楼市，不能仅凭借一个月的成交量就可以下定论。临近年底，开发商有冲业绩需求，11 月份和 12 月份可能会有大量打折促销活动，成交量可能还有一波延续，真正的考验，是三个月之后的数据，能否实现连贯。就过往的经验来看，过去三年来的救市措施，作用效果越来越短、以 5 月末的那一拨以一线城市为引领的放松来看，效果也就维持了一两个月。深圳 5 月末降低了首付比例和房贷利率。首套房首付由 30%降至 20%，商业贷款利率由原来的 LPR-10BP 降至 LPR-45BP，降低了 35 个基点，根据目前的 LPR 计算，利率已经降至 3.5%。二套房首付由 40%降至 30%，商业贷款利率由原来的 LPR 30BP 降至 LPR-5BP，同样降低了 35 个基点，根据目前的 LPR 计算，利率降到了 3.9%。在新政作用下，6 月、7 月深圳的二手房网签量均冲到了 5000 套以上。但 8 月份，再次跌破 5000 套。北京方面，在上海、深圳、广州降首付一个月后的 6 月末，北京跟进。首套房首付，无论是商贷还是公积金贷款，最低下调至 20%。二套房首付以五环为界线，五环内首付 35%，五环外 30%。9 月份北京二手房成交量只有 13274 套。以上的数据，不过就是眼前的事情。这一次，难道就能走出不一样的局面？我并不认为。我强调过很多次，一线城市，尤其是深圳这样的城市，供应少，需求多，完全不缺购买力，早晚还是会上涨。但节点并不是现在。因为影响一线城市冷暖的关键因素，是信心。这种信心，需要全国经济、就业等大环境作为底座。不然，深圳为何自 2021 年 2 月份以来一路下跌。从最高时期 8 万多一路下跌，跌破 8 万，跌破 7 万，今年 7 月份已经跌破 6 万，回到了“5”字打头时代。乐有家数据显示，7 月份深圳二手房成交价格为 5.9 万元/平方米。

个人观点，仅供参考。