杭州一小区居民自筹 4.7 亿元重建，老旧小区自主更新如何实现资金平衡？

2024 年初，浙江杭州一小区居民自筹 4.7 亿元重建小区的新闻曾引起舆论热议。该小区名为“浙工新村”，始建于 1983 年，房龄超过 40 年。作为浙江开创城市有机更新的首个试点项目，浙工新村的自主更新模式与以往政府主导的城市更新最大的不同，就是资金主要来源于居民自筹。

当前，通过增容进行房地产开发带动的城市更新模式已经很难推进下去了，而老旧小区改造也面临着一些问题，依靠政府主导或者市场主导的改造模式都难以为继。这个时候就迫使我们将目光转向社会力量，探索社会力量赋能城市更新的治理模式创新。

浙工新村的自主更新模式为老旧小区改造提供了新的思路。该小区与周边楼盘价格的巨大落差，让居民从小区更新中获益，这是项目能顺利推进的一个很重要原因。不过，项目推进中也遇到了不少困难，其中最突出的就是资金问题。居民出资总额大约占重建总费用的 80%，再加上政府政策性补贴投入，实现了项目资金平衡。

从整体来看，在过往的城市更新项目大多由政府主导的增量更新的背景下，一个未增容的自主更新项目在实践中能够做到基本资金平衡是非常罕见的。尽管浙工新村属于具有“得天独厚”优势的项目，可复制性不一定很强，但已经实属难得。

厦门大学建筑与土木工程学院和经济学院双聘教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁表示，过去多年以来，城中村改造、城市更新大多采取增加容积率的办法去平衡改造资金，这等于将几十年后的收益全部透支。依靠增容的更新本质上是政府向更新的主体转移属于全体市民的财富。也正因这种隐蔽的转移规模巨大，才会出现每次更新都有大量原住民和开发商暴富的情况。

随着中国房地产市场供求关系发生重大变化，过去几十年来的土地融资模式也面临着新的转折点。城市更新涉及的产权主体非常多，要弥补政府和市场失灵问题，促进空间治理优化，当前我们更需要寻求社会力量的支持。

自主更新真正未来要形成可推广的经验，应加强社会和市场的结合，充分撬动社会资本，从“大政府”逻辑走向“强政府”逻辑，破解一系列深层的制度障碍，以降低产权主体自主改造的制度成本和资金成本为目标，为城市自主更新提供政策支持、补贴奖励等相关服务。