10 月土地市场持续低位，热度分化明显

克而瑞地产发文称，10 月土地市场持续低位，市场热度有所分化，杭州、扬州等城市单月溢价率超 10%，但多数城市土地仍以底价成交为主。企业新增货值百强门槛值为 45 亿元，同比下降 19%，降幅收窄明显，但投资百强拿地总金额 7127 亿元，同比下降仍超过四成。销售百强房企整体拿地销售比保持在 0.15，下半年以来拿地格局基本保持稳定。目前房企投资保持谨慎态度，非核心城市、核心区域地块房企参拍积极性依然不高。

截止 10 月 27 日，全国 300 城经营性土地成交 7370 万平方米，环比（上月同期）上升 14%，但同比下降 32%。受高能级城市地块成交占比下降影响，本月平均楼板价下降至 2928 元/平方米，环比减少 7%。10 月平均溢价率 3.8%，较上月全月下降 0.3 个百分点。本月各地土拍表现依旧分化，仅杭州、扬州、义乌等城市单月平均溢价率突破 10%，多数城市土地仍以底价成交。

截止 10 月末，新增土储货值百强门槛值为 45 亿元，同比下降 19%，降幅收窄 10 个百分点，新增总价百强门槛值为 18.9 亿元，同比下降 23%，新增建面百强门槛值为 35.8 万平方米，同比降幅为 2%。前十月有 16 家房企拿地金额超百亿，其中保利发展、绿城中国拿地金额超过 400 亿元，建发房产、越秀地产和华润置地超过 300 亿元，企业投资金额依然出现断层情况。

截止至 10 月末，百强房企拿地销售比仍为 0.15，下半年以来拿地销售比基本保持恒定，整体的拿地格局也基本稳定。分梯队看，仍以 TOP1-10、21-30 强房企拿地销售比最高，均为 0.18，后 50 强房企的拿地销售比 0.15，11-20 强房企拿地积极性最低。集中度同样保持高位：十强房企占据 55%的新增货值，11-20 强货值占比 8%，21-30 强货值占比 11%，前 30 强房企合计占据新增货值七成以上。

10 月企业投资依旧保持谨慎态势，拿地金额 TOP100 中不足两成企业单月有新增土储入账。而重点监测 30 家房企单月投资金额为 320 亿元，环比下降 25%，未能延续 9 月底部回升之势，同比下降 74%，降幅比 9 月份扩大 27 个百分点。仅保利发展、华润置地、绿城中国三家企业单月拿地超过 50 亿元，拿地集中在上海、广州、杭州等核心城市的核心板块。

1-10 月销售百强（全口径）投资金额约 4893 亿元，有近五成房企 2024 年以来投资处于暂停态势。前十月已拿地的企业中，有近 58%的企业投资额同比下降，华润、招商、中海等仍在拿地的头部央企同比跌幅均在 50%以上。

本月土地市场延续了整体清冷的态势，仅个别城市成交溢价率突出，冷热分化的趋势延续、且颗粒度逐渐细化。即使目前楼市政策持续宽松，但积极效果集中体现于核心城市的市区、城市中心的优质项目，对非核心城市、或核心城市的郊区项目，带动效果仍不明显。因此非热点区域地块对于房企的吸引力持续下降，最终大概率底价成交。

从企业视角来看，在资金相对紧张的当下，拿地的主力依然是央国企和城投，民企竞拍积极性仍相对较低。